住宅ローンが借りやすいマンションにしておくことも、高値で売るためのテクニックです。
「フラット35S」という住宅ローンは金利が安くとても人気がありますが、どんな物件でも対象ではありません。
築10年以内なら対象であることがほとんどですが、築15年以上になると対象外である可能性があります。
今回は築15年以上の中古マンションだとしても、フラット35Sの対象にする方法を紹介します。
フラット35S対象物件は人気
フラット35Sとは住宅ローンのひとつで、35年間は金利が一定で変わらない(フラット)固定金利の住宅ローンです。
フラット35もありますが、 “S” との違いは以下の通りです。
| 金利(2018年1月) | 対象物件 | |
| フラット35 | 約1.26%／年 | どれでも |
| フラット35S | 約1.05%／年 | 一部のみ |
上記表の通りフラット35Sの方が金利が安いので、住宅ローン利用者にとっては、フラット35Sを使いたがります。
上記表の場合だと金利差は0.25%しか変わりませんが、4,000万円の物件の場合は毎年10万円も返済額が変わってきますので、少しでも安い金利で借りたいと思うのが普通です。
ただしどんな物件でもフラット35S対象なのではなく、省エネルギー性やバリアフリー性に優れた物件のみが対象になります。
フラット35S対象物件 ＝ 買手が付きやすい ＝ 高値で売れる
という図式が成り立つといっても過言でありません。
フラット35S対象物件の条件・基準
フラット35S対象物件の条件・基準は、以下1～4のいずれかに該当している必要があります。
- 開口部断熱
- 外壁等断熱
- 段差解消
- 手すり設置
1. 開口部断熱
二重サッシ又は複層ガラスを使用したマンションが対象です。
従来タイプの1枚ガラスのマンションの場合、冊子や窓すべてを二重ガラスにするのは簡単ではありません。
2. 外壁等断熱
建設住宅性能評価書の交付を受けたマンション(省エネルギー対策等級２以上)が対象です。
マンションの場合は外壁などは共有物にあたり、持ち主であっても自由に外壁をリフォームすることはできません。
3. 段差解消
屋内の段差が解消されたバリアフリーのマンションが対象です。
築古のマンションの場合、洗面所やトイレなどに段差があることが多く、これら全てをリフォームでバリアフリーにするのは金額的に現実的ではありません。
4. 手すり設置
浴槽に手すりが設置されているマンションが対象です。
手すりを後付けするだけで条件をみたすことになるので、1～3に比べると、手間的にもコスト的にも現実的です。
※専門検査機関による検査を受けると、適合証明書が発行され、正式にフラット35S対象物件になります。
手すり設置で「フラット35S」対象物件に
フラット35S対象物件にするには「手すり設置」がもっとも簡単で、リーズナブルです。コスパ良く生まれ変わることができます。
手すりの位置
浴槽(バスタブ)に出入りするための位置に設置する必要があります。
下図を参考にするとわかりやすいですが、「洗い場と浴槽の中間地点」に1本手すりがあればOKです。
(出典:住宅金融支援機構)
また浴室への出入り口に20mm(2cm)以上の段差があるが場合は、出入り口にも手すりが必要になります。
| 出入り口の段差 | 出入り口の手すり | 浴槽への手すり | 合計箇所 |
| 20mm以下 | 不要 | 必要 | 1箇所 |
| 20mm超え | 必要 | 必要 | 2箇所 |
目安として築15年以上のマンションであれば、ほとんどが段差20mm以上あるかと思います。
つまり計2箇所に設置することを念頭に入れておいて間違いないです。
手すりの形状
手すりの形状は特に規定されていません。自由に好みで決めてしまって大丈夫です。
ただし自由とは言え、自分での手作りはもしかしたら審査に通過しない可能性も捨てきれません。一般的に市販されているものの中から選ぶのが無難です。
設置費用
おおよそ合計3～5万円程度で設置できます。
(TOTOなどの一流メーカーでもモノ自体は2万円程度)
モノ自体のグレードや業者によって前後しますが、そんなに数十万円もかかるものではありません。
むしろ5万円かければフラット35S対象物件になり、売却金額が数百万円アップする可能性があるので、有益な投資と考えることもできます。
なお更にコストダウンしたい場合にはAmazonやホームセンターなどで手すりを買い(数千円です)、お風呂用の専用接着剤などで自分で設置するという方法もあります。
適合証明書で正式認定
正式にフラット35S対象物件であることを証明するには、「適合証明書」という書類が必要になります。
フラット35Sの基準を満たしているかについては、
- 検査機関
- 適合証明技術者
のどちらかが現地確認をし、物件検査をします。合格すれば正式にフラット35S対象物件になります。
買主はフラット35Sを使うのであれば金融機関に適合証明書を提出する必要があるのですが、発行手数料4～6万円を負担するのは買主であることが普通です。
まとめ
数万円の出費で数百万売却がアップスのですから、フラット35S対象物件にしておいた方が絶対に良いです。
設置位置や方法については不動産会社に相談しても教えてくれます。
自分ひとりだけで全てをやりくりするのは不可能なので、積極的に不動産会社に頼るべきです。
そのためにも査定を通して、まずは不動産会社と連絡を取ってみるのが失敗しないやり方です。
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