不動産は保有しているだけでも固定資産税などのコストがかかります。
中には、固定資産税の負担が重く、払えなくて困っている人もいらっしゃると思います。
そこでこの記事では、こんな疑問にお答えします！
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上記のような悩みをお持ちの人に向けて、不動産コンサルティングマスター(不動産鑑定士等で実務経験が5年以上あり、かつ技能試験に合格したもの)である筆者が、これまでの経験や知識を元に固定資産税が払えない場合の対処法について解説します。
この記事を読むことで固定資産税とは何か、払えないとどうなるか、また払えない場合の対処法ついて知ることができます。
ぜひ最後までご覧ください。
固定資産税とは？
固定資産税とは、動かない固定の資産(＝不動産)に対して課せられる税金です。家やマンションは所有しているだけで、毎年毎年、税金がかかってきます。賃貸住宅に住んでいる場合は、課税義務はありません。1月1日時点での不動産所有者に課税され、売却後もその課税対象から逃れることはできません。より詳しくはこちらで解説しています。
滞納中でも売却可能
家やマンションを購入したものの、固定資産税を滞納しているケースは少なくありません。
こうした固定資産税を滞納している不動産は、売却することができるのでしょうか？
結論から言うと、売却可能です。
固定資産税を滞納している方の場合、住宅ローンなどやその他の税金や借金も滞納してしまっているケースが多く、自宅を売ったお金でまとめて支払おうとする方も少なくありません。
支払い義務は残る
固定資産税を滞納している不動産でも売却可能ですが、支払い義務は売主に残ります。
モノ自体(不動産)の所有権は新たな買主に移ったとしても、上述の通り、固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるためです。
しかしながら、売主が1年分すべての固定資産税を支払うのではなく、買主も日割り計算に基づいた税額を支払うのが一般的です。
1.固定資産税は市町村税
冒頭で説明したとおり、固定資産税は不動産の所有者が市町村に納める市町村税です。東京23区内は、都税となります。
払えなくなったときの相談先は、市町村(東京23区は東京都)ということになります。
納税義務者は毎年1月1日時点の不動産の所有者です。
固定資産税の納期は、毎年4月、7月、12月、翌年の2月の4回に分かれて行われます。
固定資産税は、納税通知書に記載されている課税標準額に、1.4％の税率を乗じたものになります。
| 固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 1.4％ |
また、市街化区域内の土地と建物には、別途、都市計画税もかかります。
都市計画税の税率は、0.3％が標準税率となります。
2.固定資産税を払えないとどうなるか
固定資産税を払えないと、最終的には不動産が公売にかけられ、売却されることになります。
固定資産税を納期限までに納付しないことを滞納といいます。滞納すると、まず督促状や催告書が送られてきます。
督促状等が送られてきても、納期限までに納付をしない場合には、財産差押などの滞納処分が行われます。
納期限を過ぎると、固定資産税のほかに延滞金も課せられます。
滞納処分とは、滞納者の財産（給与、預金、不動産、動産など）の差押えと、差押えた財産の取立てや公売が行われる一連の手続きをいいます。
固定資産税を滞納したときは、最終的に不動産が差押えられ、公売にかけられることになります。
公売とは、市町村による競争入札形式の売却のことです。
このように、固定資産税を払えないと、最終的には不動産が売却されることもあります。
3.払えない場合の対処法
この章では、固定資産税が払えない場合の対処法として、「親族から借りる・納税猶予の相談をする」、「駐車場にして貸す」、「不動産を売却する」の3つの対処法をご紹介します。
3-1.親族から借りる・納税猶予の相談をする
現在、失業中で収入が途絶えているような場合は、親族などから固定資産税相当額を借り、その場をしのぐという方法があります。
一般住宅の固定資産税であれば、高くても年間20万円程度であるため、1年程度であれば親族に助けてもらえる範囲の金額です。
また病気や事業不振など、何らかの事情で生活再建中の人であれば、「納税猶予」も利用できる可能性があります。
市町村に相談に行くと、原則として1年以内に限り、納税猶予が認めらえることもあります。
固定資産税が払えなくなったら、親族や市町村に早めに相談しに行くようにしましょう。
3-2.駐車場にして貸す
未利用の更地であれば、駐車場にして土地を貸すことで固定資産税の負担を軽くすることができます。
駐車場の収益性は、月極駐車場よりも時間貸し駐車場の方が高いです。
まずは時間貸し駐車場業者に話を打診し、それが無理なら次に月極駐車場を模索してみます。時間貸し駐車場は1台からでも可能です。
縦5m横2.5mの広さの土地があれば、1台の駐車場スペースを作ることはできます。
時間貸し駐車場は、立地が良ければ、多少条件が悪くても借りてくれる業者がいます。
自宅の一部の土地でも、駐車場にして固定資産税の負担を軽くすることは可能です。
ただし、駐車場でも固定資産税が全て賄えるとは限りません。元々、駐車場は収益性の低い土地利用であるため、固定資産税ギリギリか、もしくはちょっと欠ける程度の賃料のケースが多いです。
ただ、何もしないよりは固定資産税の負担は相当軽くなるため、検討の価値は十分にあります。
その他、同様の土地の暫定利用には、「野立て看板用地」や「資材置場」などがあります。「野立て看板用地」や「資材置場」は、駐車場に比べると収益性はかなり劣ります。
まずは、他人になんとか貸すことができないか検討してみましょう。
3-3.不動産を売却する
最終手段としては、売却です。任意売却とも呼びます
売却してしまえば、不動産の所有者ではなくなるため、固定資産税の納税からは免れることができます。
ただし、自宅などの場合、売ってしまったら困ることもあります。自宅で固定資産税の支払いに困っている人は、自宅が広過ぎて固定資産税が高くなっているケースが多いです。
自宅が広過ぎる人は、土地の一部を売却して、土地の広さを200㎡以下の土地を残すことで固定資産税はグンと安くなります。
土地の上に住宅が建っている場合、その土地の固定資産税は住宅用地の軽減措置を受け、通常よりも安くなっています。
住宅用地の特例の軽減要件は以下のようになります。
| 区分 | 固定資産税の課税標準額 | |
| 小規模住宅用地 | 住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡までの部分 | 固定資産税評価額×1／6 |
| 一般住宅用地 | 住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分 | 固定資産税評価額×1／3 |
ここで、ポイントとなるのが、住宅1戸について、土地の広さが200㎡以下であれば課税標準額が固定資産税評価額の6分の1であるのに対し、200㎡を超えた部分は課税標準額が固定資産税評価額の3分の1になってしまうという点です。
200㎡は60.5坪ですが、敷地の広さが60.5坪超の土地を持っている人は、60.5坪を超えた部分の固定資産税が2倍の金額で高くなっていることになります。
そのため、例えば100坪の土地を持っている人は、40坪の土地を売却し、60坪の土地を残すと、全ての土地が「小規模住宅用地」の特例を受けることとなり、固定資産税がグンと安くなります。
100坪ある土地も、下図のように60坪と40坪に分けることで、残りの60坪は固定資産税を減らすことが可能です。
上図のような切り方は一例ですが、売却する土地を前面道路側に持ってくると、売却価格を高くすることができます。
残りの土地は旗竿状となり使いにくいというデメリットが残りますが、高く売ることを優先する場合には、上記のような分け方も一つの案となります。
土地は、建物を建てるためには接道義務(幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していること)が必要ですので、2ｍ以上の接道部分は必ず残すこともポイントです。
尚、このように土地を分けることを分筆(ブンピツ)と呼びます。分筆をするには、元々の土地の境界が確定していることが必要です。
境界を確定していない場合には、別途、測量費用がかかります。測量費用には50～80万円程度かかることもあります。
売却によって十分取り戻せるレベルの金額ですが、一時的に費用がかかるということは知っておきましょう。
≫任意売却・競売とは – 住宅ローン支払いが厳しい場合の救済策
差し押さえリスク
差し押さえとは、固定資産税を滞納し続けている場合に、役所が滞納者(不動産所有者)の財産を差し押さえる手続きをすることです。
差し押さえられると、滞納者の意思に関係なく、財産(不動産)を競売にかけて売ってしまうことができます。売却益を滞納分の固定資産税に充てるということです。
差し押さえされてしまった不動産は、そのまま売却すること極めて難しく、ほぼ不可能に近くなります。所有権を失う可能性があるため、買主にとっては購入後に買ったばかりの不動産の所有権を失うリスクがあるということになります。
差し押さえを回避するための解決方法はただ一つ、滞納分を全額支払うことです。
すぐに滞納分を支払うことができなくても、役所に出向いて誠実に支払う意思を示せば、最大で1年間ほど待ってもらうことも可能です。
ちなみに納付期限を過ぎても支払いがない場合、20日以内に督促状が送られてきます。
まとめ
固定資産税を払えない場合の対処法についておさらいします。
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固定資産税を払えないと、最終的に不動産が公売にかけられ、売却されることになります。
一時的に今だけ苦しい場合には、親族等からお金を借りる、または納税猶予を試みる等を行い、生活が再建できるまでしのぐという方法があります。
また、未利用の更地であれば、駐車場にして賃料を稼ぎ、固定資産税の負担を減らすのでも良いでしょう。
さらに、最終的には売却もあります。自宅など必要な土地であれば、200㎡以下まで小さくすることで、将来に渡って固定資産税の負担を減らすことができます。
状況に応じて自分に適した対処法を選択するようにしましょう。