ただなんとなく「高く売れた／売れなかった」ということはあり得ません。
それぞれ明確な理由があり、あらかじめ把握しておくことである程度の対策はできます。
少しでもマンション価値を高めるために、以下8つの特徴をチェックしてみてください。
高く売れるマンションの特徴8つ
相場よりも高く売れる傾向のあるマンションは、以下のような特徴を持つマンションです。
- 築年数が20年以内
- 日当たりが良い
- 万人受けする間取り
- 総戸数が50戸未満
- 駐車場を完備
- 駅から徒歩15分以内
- 管理費・修繕費が適正
- 事件・事故がない
8つ全てを満たしているのが理想ですが、6～7個を満たせば高値売却が期待できます。
逆に高く売れないマンションは、上記特徴8つを持っていないマンションです。
あなたが買主の立場になり「どんなマンションなら買いたいか」を想像すれば、これらの特徴は納得できるものだと思います。
スーモやアットホームなどの不動産差ポータルサイトでも、上記のような特徴がそのまま検索項目として表示されています。それほどマンションの価値を左右する特徴である、という証拠です。
高く “売れない” マンションの特徴と理由
- 築年数が20年以上
- 日当たりが悪い
- 特殊な間取り
- 総戸数が100戸以上
- 駐車場がない、近隣にもない
- 駅から徒歩15分以上、バスの利用が必須
- 管理費・修繕費が高い
- 事件・事故があった
それぞれについて説明します。
１．築年数が20年以上
築年数が20年以上経っているマンションだと、気にされる買主の方は多いです。
マンションはコンクリートという構造上、30年どころか50年以上は使用できると考えられます。20年だとしてもまだまだ建物としては現役でしょう。
ただし建物としてはまだ現役だとしても、内装設備などはどうしても古さを感じてしまうことが多いです。
特に水回りは古さを感じやすいです。浴室乾燥機付きのお風呂なのか、ビルトイン式の食洗機はあるのか、ドラム式洗濯乾燥機に対応した洗濯機置き場なのか、IHコンロなのか、タンクレスのウォシュレット付きトイレか、などです。
水回り以外のリビング部分、和洋室などはクロス(壁紙)貼替をする程度で生まれ変わりますが、水回りは20年経つと、一気に時代遅れの設備になってしまいます。
築年数20年以上のマンションの場合は、部分的にでもリフォームを検討しても良いかもしれません。
≫マンションリフォームするかの判断基準と相場／流れと注意ポイント
２．日当たりが悪い
北向きに面しているような物件だと、一日中ほぼ日が当たらないので価値は下がります。
特にファミリー世帯の場合は洗濯物も多く、また布団干しなどもあるので、日当たりを気にする方は多いです。
ライフスタイル的に「昼間は仕事で家にいない」という方なら日当たりはそれほど気になりませんが、真南向きとは言わないまでも、南東向き・南西向きはやはり好まれます。
３．特殊な間取り
リビングにトイレや風呂が面している、部屋全体が三角形のような間取り、リビングが異様に細長いなどの間取りは、万人受けしません。
特殊な間取りは、楽観的に考えれば「希少性がある」ということにもなりますが、現実的に考えると買いたい人が少ない物件です。
買手を選ぶ＝売れにくい、と言えますので、特殊な間取りの場合は、相場より大きく安くするなど価格面でフォローするしかありません。
４．総戸数が100戸以上
100戸を超えるような大規模マンションでは、同マンション内の他物件がライバルになる可能性があります。
築20年くらい経過してくると、売り出す方がちらほらと出てきます。同マンション内の物件が複数、それも同時期に売り出されていたら、値下げ合戦になってしまうリスクがあります。
小・中規模なら同マンション内の物件が同時期に売り出されることは考えにくいですが、総戸数100戸を超えるような大規模マンションの場合は、ご近所さんが最大のライバルになることを頭に入れておいてください。
最上階、角部屋、1階庭付き、リフォーム済などの際立った特徴があれば別ですが、そうでないなら、買主は安さで選ぶのは当然です。
５．駐車場がない、近隣にもない
2LDKや3LDK以上のファミリーマンションなのに、敷地内に駐車場がない、近隣にもないような場合は、魅力が下がってしまいます。
地下鉄やバスなどの利便性がとてもいい都内23区内、独身向け1LDKマンションなら、車を持っていない方も多いので問題にならないでしょう。
しかしながら、売りに出すマンションがファミリーに人気のエリアであれば、駐車場は必須条件といっても過言ではありません。
ちなみに首都圏に多い「機械式」駐車場は車高制限があり(155cm以下など)、またいちいち昇降するのが面倒なので、平面置き駐車場がより好まれます。
６．駅から徒歩15分以上、バスの利用が必須
マンション立地条件は、売却価格に大きく影響します。最寄り駅から徒歩15分以内であれば問題ないですが、それ以上かかると購入検討者が減ります。
いまの時代、共働き世帯も多く、夫婦ともに毎日電車通勤しているなんて家庭は普通です。彼ら彼女らにとって毎朝の1分はとても大切な時間です。
徒歩15分以上、もしくは最寄り駅までバス利用が必須であるような立地のマンションの場合、値下げでフォローするしかありません。
立地はどう頑張ったって変更できないので、価格メリットを与える必要があります。
７．管理費・修繕費が高い
良い物件だけど「管理費・修繕積立費が高いので、今回は断ります」というケースは少なくありません。
マンションは、管理費は一定だとしても、修繕積立費は築年数が古くなればなるほど、高くなっていくのが普通です。
住宅ローンの返済額をシュミレーション計算してみると、「毎月10万円の返済額のうち、4万円も管理費・修繕費がかかる」のようなことがあると、買主としては難色を示します。
８．事件・事故があった
説明するまでもないと思いますが、事件・事故があったようないわゆる「事故物件」に望んで住みたいという方はいません。
火災や殺傷事件などは稀ですが、病死などがあった場合も事故物件として扱われるのが一般的です。
事故について売主が把握しているのであれば、必ず買主に伝えなければなりません。告知義務があります。
≫マンションの事故物件(心理的瑕疵)とは？告知義務と売却方法
まとめ
築年数や日当たりなど、どうすることもできない条件もありますが、それでも相違より高く売る方法はあります。
もっとも確実性が高く、大きな効果が見込めるのが、クロス(壁紙)の貼替えでしょう。
10～20万円のコストで、300万円の値下げを阻止することができたら、これほど投資対効果の大きなものはありません。
上記8つの特徴をすべて解決できないにしても、部分的にでもリフォームすることを検討しても良いでしょう。