マンション売却を成功させるためにはレインズの活用が必要不可欠です。
しかしながら、自社の利益優先のためにレインズを使わない不正業者がいないとも言えないので、しっかりと活用されているかを念のためにチェックしておきます。
レインズとは
レインズ(REINS)とは、日本全国の不動産情報が集約されたデータベースです。マンションだけでなく、戸建てや土地、ビルなどの全ての不動産が登録されています。
不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構(公益社団法人)が運営しています。
不動産取引の透明化と円滑化が目的であり、平成2年(1990年)5月から導入されました。
登録のメリット
レインズに不動産を登録することによるメリットは、先述した取引の透明化や円滑化などもありますが、特にマンション売却に限っていうと、
マンションが売れやすくなる ということです。
レインズに登録されることで全国の不動産屋にも物件情報を見てもらえるようになり、マンション売却先(購入希望者)がより見つかりやすくなります。日本全国に25万件以上もの不動産屋がいると言われているので、見つかりやすくなるのは当然です。
売主なら一般個人も閲覧OK
不動産取引において非常に便利なレインズですが、今のところ(2017年現在)、個人は使用できません。
宅地建物取引業免許(宅建)を所有している不動産会社に限られています。厳密には宅建免許を持っている個人(事業主)であれば使用可能ですが、普通の一般人は使用できません。理由については、住所や氏名などの個人情報を守るために免許資格者のみにされていると言われています。
ただし宅建免許を持っていない個人だとしても、売主であればレインズ利用可能です。
すべての利用ができるわけではなく、自分が売り出している物件の情報のみ閲覧することができます。その他の物件を見たり、新規登録や修正作業などはできません。
一部のみの利用ですが、これが売却成功や不正対策に役立ちます(詳しくは後述)。
アメリカでは、不動産システムMLS(Multiple Listing Service、日本のレインズのようなもの)を誰でも自由に使うことができます。
登録の義務
不動産の法律(宅建業法)によって、レインズ登録は義務付けられています。
| 形態 | レインズ登録義務 | 登録期限 |
| 一般媒介契約 | なし | ー |
| 専任媒介契約 | あり | 契約後7日以内 |
| 専属専任媒介契約 | あり | 契約後5日以内 |
※契約形態など詳しくは一般媒介と（専属）専任媒介契約の違いと選び方をご覧ください。
例外として一般媒介契約の場合のみ義務はなく不動産会社の任意ですが、専任媒介契約と専属専任媒介契約では義務付けられています。期限内にレインズ登録しないと違法になり処罰の対象になります。
レインズ不正する悪質業者
前述の通り例外を除き、レインズ登録は義務付けられているのですが、登録しない悪質業者がいるので注意してください。
レインズ登録しない理由は単純明快で、大きな利益を得たいから。もっとわかりやすく言うと、お金がいっぱい手に入るからです。
背景：両手仲介と片手仲介
なぜレインズ登録しないと大きく稼げるかというと、「両手仲介」になるためです。
- 両手仲介：売主と買主の “両方” を仲介する
- 片手仲介：どちらか “片方” のみを仲介する
両手仲介の場合は仲介相手(取引先)が2者になるので、仲介手数料も2回手に入ります。
3,000万円のマンションが売れた場合、上記A社が得る手数料は、
- 両手仲介：192万円
- 片手仲介：96万円
となり、100万円近くの利益差が生まれます。手間はほとんど変わらないので、不動産会社は一度に大金を得られる両手仲介を狙うわけです。
不正1：レインズに登録しない
しかしながら、レインズに登録すると、全国の不動産屋に物件情報が公開されることになり、売却先(買主)を奪われてしまう可能性が出てきます。
さきほどのイラスト図でいうと、B社のような存在はA社にとってはおもしろくないのです。利益取り分が減ってしまうので、A社はなんとか自分たちの力で売却先を見つけ出し、両手仲介にしようとします。
ここで不正が起こる可能性があるのです。意図的にレインズへの登録を遅らせたり、登録自体をしないという不正です。
レインズにさえ登録しなければ売却物件情報を他社に知られることはないので、十分に時間をかけてじっくりと売却活動をすることができるのです。しかしながらこれは義務を果たしておらず、違法行為にあたります。
こうした行為は業界内で “囲い込み”、“物件隠し” などと呼ばれ問題視されています。
不正2：レインズ登録後に削除
レインズに物件登録をすると「登録証明書」が発行されるのですが、発行後すぐにレインズ登録を削除する業者も存在します。
売主に登録証明書を提供・確認してもらった後に削除するので、売主としても削除されたことに気付きません。当然そのままレインズに登録され続けているものだと考えます。
削除しないまでも、購入希望者がすでにいるように見せかけ、他社を寄せ付けないようにしている場合もあります。
レインズ不正への対策／予防
不正1への対策：レインズ登録証明書の確認
レインズに登録しない(不正1)への対策として、「登録証明書」を提出してもらってください。その名の通りレインズに登録されていることを証明する書類です。
しっかりと正式登録されていれば、不動産会社はレインズ上でその物件の登録証明書をダウンロードできるはずです。
プリントアウトして紙としてもらうか、PDF版としてメールで送ってもらってもいいでしょう。
「一応、レインズの登録証明書を確認させて頂きたいのですが？」と伝えれば、普通はすんなりと渡してくれるはずです。
不正2への対策：レインズ取引状況(ステータス)の確認
登録証明書を確認することで、ある程度の不正は予防できますが完璧ではありません。
レインズ登録後に削除する(不正2)への対策としては、実際に自分でレインズでの取引状況(ステータス)を確認するという方法が有効です。
不正1への対策でも利用した「登録証明書」の下部に、URL・ID・パスワードが記載されているので、この情報を使ってレインズにログインします。
冒頭で個人だとしても売主であればレインズ利用できると述べましたが、まさにこのステータスを確認できるのです。
取引状況(ステータス)は、以下の3種類のいずれかが表示されます。
- 公開中
- 書面による購入申込みあり
- 売主都合で一時紹介停止中
売り出し中であれば「1.公開中」のステータスが確認できるはずです。
万が一まだ買主(検討段階の購入希望者を含む)が決まっていないのに、「2.購入申込みあり」「3.紹介停止中」になっていた場合は、不動産会社が両手仲介を狙うために “囲い込み” (他社に見られないように情報を隠す)をしている可能性を疑えます。
そもそもログインできない／ログインしても物件情報が見当たらないなどの場合は論外で、登録証明書発行後に削除された可能性もあるので、不動産会社に強く問い詰めてください。
まとめ
あまりに不誠実な対応をする不動産会社の場合は、仲介契約のキャンセル・途中解約を視野に入れても良いです。
買主との売買契約書の締結前であれば、仲介手数料や違約ペナルティ金などを支払う必要もありません。
詳しくはマンション売買を途中キャンセルする場合で解説していますので、ご覧ください。
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