売買契約書を締結すると、売買が正式に “確定” します。
しかしながら、締結後に気が変わったなどの買主都合で「購入をやめる」ことはできるのでしょうか。
今回は不動産のクーリングオフ制度について、解説していきます。
不動産でもクーリングオフ可能
結論から言うと、不動産売買においてもクーリングオフは可能です。
不動産の法律である宅地建物取引業法(第37条の2)によって、明確に以下の通り規定されています。
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
※宅地建物取引業法 第37条の2より抜粋
家やマンションだとしても、8日以内であれば契約書の破棄(契約の解除)をすることができ、法律によって消費者(買主)が保護されています。
ただし、どんな不動産だとして自由にクーリングオフできるわけではありません。次項で説明する特定の条件を満たしている場合のみ、クーリングオフを適用できますので、ご注意ください。
※ちなみに賃貸の場合(マンションやアパートを借りる)は、いかなる理由でもクーリングオフは不可能です。いつでも途中解約(退去)できるという性質があるためです。
マンションクーリングオフの条件
不動産売買においてクーリングオフは可能ですが、どんな場合でも可能なわけではありません。
大きく分けて、以下4つの条件をすべて満たしていることが必要です。
- 売主：宅建業者
- 契約場所：宅建業者の事務所以外
- タイミング：支払い前・引渡し前
- 期限：8日以内
1. 売主：宅建業者
売主が宅建業者(宅地建物取引業の免許保有者)であることが条件です。
不動産会社(ハウスメーカーや販売代理会社)が売り出していた物件を購入していればクーリングオフ条件内ですが、一般個人が売り出していた物件を購入した場合は条件外です。
2. 契約場所：宅建業者の事務所や関連建物以外
不動産のクーリングオフの場合、契約書を結んだ場所も条件に入ります。
宅建業者の事務所や関連建物以外で売買契約書が締結された場合は、クーリングオフの条件に当てはまります。宅建業者の事務所や関連建物以外とは、喫茶店(カフェ)やレストラン、自宅や勤務先などを指します。
したがって宅建業者のオフィスやモデルルーム、販売イベント会場にある仮設テントなどで契約書を結んだ場合は、クーリングオフを受けられません。
なぜ契約場所がクーリングオフ条件に入っているかというと、以下のような考え方からです。
まず業者のオフィスやモデルルームなどで契約書を結んだ場合は、消費者(買主)が自らオフィスなどに出向いたケースであり、消費者に自発的な購入意思があることが明確だとみなされます。
一方でカフェや自宅で契約書を結んだ場合は、不動産会社の訪問営業などによる不意打ち性を否定できず、消費者(買主)の購入意思が曖昧にも関わらず、契約された可能性があります。
インターホンを鳴らされドアを開けてみたら、マンションの訪問販売(不動産会社の営業マン)だった。自宅に上げてしまい、営業マンが数時間も強引で契約を迫ってきたため、断れなかった…などのケースでは、購入意思が明確とは言えません。
こうした考え方から、契約場所もクーリングオフの条件になっています。
なお消費者(買主)の希望によって「契約したいから自宅に来てくれ」などと自宅やカフェが指定された場合は、たとえ契約書の締結が自宅であっても、クーリングオフはできなくなりますので注意してください。
3. タイミング：支払い前もしくは引渡し前
全額支払い前、もしくは物件の引渡し前であることも条件です。
すでにお金を全額支払ってしまっており、引渡してもらっている(マンションの鍵をもらっている)場合は、クーリングオフできません。
全額支払い前／引渡し前のどちらかに該当すれば、条件に当てはまります。
つまり全額支払ってしまったものの、まだ引渡しはしていない(鍵はもらってない)状態あであれば、まだ条件に当てはまる、ということになります。
4. 期限：8日以内
売主からクーリングオフできることを書面で告知されてから8日以内が条件です。
告知されてから9日経過してしまった場合は、いかなる理由でもクーリングオフできません。
売買契約書の締結日からではなく、クーリングオフの告知から8日以内であることに注意が必要です。また告知された日を1日目として数えます。
法律上、売主にクーリングオフについて告知する義務はありません。しかしながら、ほぼ必ず売主は書面にて告知をしてきます。なぜでしょうか。
その理由は売主から告知をしないと、消費者はいつでも永久的にクーリングオフできてしまうことになるからです。
消費者のクーリングオフできる権利を排除(告知から8日で消滅)するために、売主はクーリングオフについて告知することがほとんどです。
マンションクーリングオフ可否の事例
復習になりますが、クーリングオフできるのは以下4つの条件をすべて満たしている場合のみです。
- 売主：宅建業者
- 契約場所：宅建業者の事務所以外
- タイミング：支払い前・引渡し前
- 期限：8日以内
具体的事例をもとに、クーリングオフできるか／できないかについて見てみましょう。
ケースA
不動産営業マンが自宅に飛び込み営業してきた。すぐに買う気はなかったが、うまい話に乗せられ、そのまま自室で契約書にサイン。しかしながら翌日になって冷静になり、いまは賃貸アパートで十分だと思い直し、クーリングオフを申し込む。
→クーリングオフ可能
４つすべての条件を満たしています。売主は宅建業者(法人)、契約場所は自分(買主)の家、支払い前、8日以内です。
ケースB
子供を出産し家族が増え、より広いマンションへ引っ越すことに。不動産仲介会社を通して、中古マンションを一般男性から購入。しかし、他にいいマンションを見つけてしまったため、3日以内にクーリングオフを申し込む。
→クーリングオフ不可能
「１.売主」の条件を満たしていません。
クーリングオフの条件として、売主が宅建業者(法人＝会社)であることが必須です。個人から購入した場合は、条件外です。
ケースC
遺産相続によって大金を得ることがわかる。「そろそろマイホームを」と考えていたのでモデルルームへ行ってみたところ、予算内の魅力的なマンションに出会う。そのままモデルルーム脇にあった仮設テント内にて契約書を締結。その後、相続で得られる金額が思ったよりも少ないことが判明。頭金500万円払っており、物件の引渡しも完了している(鍵をもらっている)が、クーリングオフを申し込む。
→クーリングオフ不可能
引渡しが完了していたとしても(鍵をもらっていても)、購入代金を全額支払っていなければクーリングオフの条件に当てはまり、すでに支払ってしまった頭金500万円も返還されます。
しかしながらこの場合は、「2.契約場所」の条件を満たしていません。仮設テント内が契約場所になっており、仮設テントは宅建業者の関連建物になるので、クーリングオフの条件外です。
したがって、満たしていない条件を含んでいるため、クーリングオフ不可能になります。
もしモデルルーム近くのカフェなどが契約場所であれば、このケースの場合でもクーリングオフ可能になります。
ケースD
東京都内のアパートに住む男性。貯金も増え、都内の格安中古マンションを購入することに。契約書を結ぼうとしたが、そのマンションを扱っている不動産会社の事務所は茨城県にあることが判明。事務所まで行くのが面倒臭いので、不動産会社に電話し、都内の自宅アパートに来てもらい契約書を締結。しかし、締結直後により魅力的なマンションを発見したので、クーリングオフを申し込む。
→クーリングオフ不可能
「2.契約場所」の条件を満たしていません。
宅建業者の事務所や関連建物以外で契約書が結ばれた場合は原則的にはクーリングオフの条件に当てはまりますが、例外として消費者(買主)の申し出によって自宅やカフェを希望した場合は、条件外になります。
消費者(買主)の希望によって、宅建業者の事務所や関連建物以外が契約場所になる場合、不動産会社側は不当なクーリングオフをされないよう「買主の申し出により自宅で契約締結した」旨を書面に記録しておくことが一般的です。
ケースE
近所のモデルルームを見に行ったところ、魅力的なリフォームマンションに出会う。予算内であったためにすぐに契約したかったが、必要書類をすぐに揃えられなかったのでひとまず「予約申し込み書」にサイン。その後、さらに魅力的なマンションが出てきたのでクーリングオフを申し込む。
→クーリングオフ可能(正確にはキャンセル可能)
この場合も購入キャンセルはできるのですが、正確にはクーリングオフではありません。「予約申し込み書」にサインしただけなら契約が成立していないので、クーリングオフをする必要すらありません。ただキャンセルを申し出ればいいだけです。
クーリングオフ対象になるのは「売買契約書」を締結した場合です。
※購入の意志を書面に記録するため、不動産会社側が「予約申し込み書」などにサインさせることがあります。同時に予約金として10万円ほど支払うこともありますが、キャンセル後はこの予約金も全額返金されます。
マンションクーリングオフの方法
クーリングオフによって契約書を破棄(契約解除)する場合は、書面によって通知しなければなりません。
内容証明郵便を送る
クーリングオフをするには、「いつ通知したのか」が非常に重要になります。
8日以内という期限を1日でも過ぎてしまったら、いかなる理由でもクーリングオフできないからです。
書面の発送日が、クーリングオフ通知日(契約解除)になりますので、クーリングオフの告知を受けてから必ず8日以内に書面を発送する必要があります。
そのため書面を発送する際には「いつ」「誰に送ったのか」の配達記録が残る内容証明郵便(配達証明付きの書留郵便)で通知するのが確実な方法です。全国の郵便局で取り扱っています。
なお書面発送によって通知したにも関わらず、売主である不動産会社が(悪意によって)受取拒否などをして場合(相手に書面が届かなくても)でも契約解除したことになります。
売主の意向に関わらず、告知から8日以内に書面発送さえすれば、クーリングオフが適用されます。いつ発送したかどうかが重要なので、配達記録を残すことが非常に大切なのです。
書面内容
クーリングオフ通知の書面は、特に書式は決められていません。自由フォーマットです。
一般的には、以下事項を記載します。
- 契約解除する旨
- 契約年月日
- 不動産(物件名、住所)
- 契約金額
- 不動産会社(会社名、営業所名、住所、担当者名)
- 返金額
- 通知日・氏名
最低でもこれらの事項を明記し、内容証明郵便で送ってください。控えとしてコピー1部を自分でも保管します。
以下は記載例です。
住宅ローンを利用している場合は、融資してもらっている(お金を貸してもらっている)金融機関に、クーリングオフした旨を連絡しておきましょう。
クーリングオフできないが、キャンセルしたい場合
上述してきた4つの条件は満たさない、つまりクーリングオフはできないがキャンセルしたい場合でも、一定状況を満たせばキャンセルできます。
「手付放棄」といって、売買契約書締結時に支払った手付金(一般的には売買金額の10％前後)を全額そのまま支払えばキャンセルできることもあります。
クーリングオフなしでも、途中キャンセルできることはできますが、高額なお金が必要になるので注意しなければなりません。
以下記事で詳しく解説しています。
マンションクーリングオフの注意点
不動産会社のしつこい営業
クーリングオフの条件を満たし正式な手順でクーリングオフ通知をしたとしても、不動産会社がしつこく付きまとってくるケースがあります。
消費者(買主)にクーリングオフを撤回してもらい、当初通り購入してもらうためです。
何度も何度も電話がかかってきて「最終的なクーリングオフ決定はお会いする必要があります」などの口実で実際に会った途端に、強引に説き伏せてきたり再説得してくることはよくあります。
悪質なケースでは、自宅や勤務先で待ち伏せしていたり、クーリングオフするには違約金がかかると言いがかりを付けてきます。内容証明さえ送っていれば、直接会う必要はありません。
条件を満たした上でのクーリングオフであれば、何を不動産会社に言われてもきっぱり断ればいいのですが、いざ自分が直面すると難しいものです。
そのようなことにならないよう、法律事務所にクーリングオフを代行依頼するのも選択肢のひとつです。
言いがかりをつける相手が一般素人ではなく、法律の専門家である場合は、不動産会社もおとなしく諦めることも少なくありません。
書類確認
クーリングオフは上述してきた4つの条件をすべて満たすことが必要です。どれかひとつでも満たしていないとクーリングオフできなくなります。
悪質な不動産会社の中には、この4つの条件を逆手にとって契約を迫ってくることがあります。
たとえば自宅やカフェ、つまりクーリングオフができる場所であるにもかかわらず「買主の申し出により自宅で契約締結した」旨の一文が契約書などの重要書類に記載されている場合があります。
「買主の申し出により自宅で契約締結した」場合はクーリングオフできなくなりますので、不動産会社はここを狙っているということです。
不動産関係の書類は文章量が多いだけでなく複雑ですので、ついつい買主としては読み飛ばしていしまいます。売主(不動産会社)側の説明や質問に対しても、特にしっかりと判断することなく、そのまま「はい、はい」と答えてしまうこともあるかと思います。
しかし、こうしたクーリングオフができなくなる一文が含まれている危険性がありますので、十分に自分自身で書類・説明内容をチェックしなければなりません。
クーリングオフできる契約場所にもかかわらず、不注意によって「買主の申し出により自宅で契約締結した」旨の一文に署名・捺印してしまった場合、書面が証拠となり、本当にクーリングオフできなくなる可能性があります。
まとめ
不動産売買においても特定の要件を満たせば、クーリングオフは可能です。
しかし、高額取引でもあるため売主(不動産会社)側はクーリングオフしないように迫ってきます。
面倒なトラブルを起こさないために、できる限りクーリングオフはせず、購入前に慎重に判断してください。
やめた方がいいハウスメーカーについて、別記事で紹介しています。